Voici comment les propriétaires de logements Airbnb contournent, torpillent les règles en France

Depuis qu’Airbnb s’est établi dans de nombreuses villes européennes, plusieurs d’entre elles connaissent une crise de logement. On assiste à un marché de location meublée qui a besoin sans cesse d’être régulé. Pourtant, les propriétaires de ces logements n’hésitent pas à torpiller et à enfreindre la loi et se mettent en marge de la législation.

Propriétaires vs municipalités sur le marché de la location

Au cours du mois de novembre 2024, le gouvernement français a introduit de nouvelles restrictions dans le but de limiter la prolifération des locations de courte durée dans les zones où la demande immobilière est particulièrement élevée. Ces zones concernent notamment les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Marseille…

Plusieurs mois après la mise en application de cette loi restrictive, les résultats laissent songeur. En effet, de nombreux propriétaires contournent la loi en utilisant des méthodes et des stratégies technologiques. Beaucoup profitent des failles dans les textes de la loi pour ne pas l’appliquer. On déplore de nombreuses pratiques, par exemple, les fraudes au classement en étoiles ainsi que les fausses adresses de résidences principales et le détournement de bail mobilité. Pour palier à toutes ces fraudes, les municipalités en France se reposent désormais sur une solution numérique au niveau européen, prévue pour 2026.

Propriétaires : des virtuoses de l’optimisation réglementaire

Pour bien comprendre ce phénomène, nous allons considérer le cas de Strasbourg, la municipalité comme dans certaines autres villes a établi le classement en étoiles des logements. Ce classement était destiné aux établissements hôteliers qui pouvaient bénéficier des avantages fiscaux non négligeables. Les propriétaires de logement ont tendance à frauder pour bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les hôtels.

Une autre fraude consiste à déclarer les résidences principales erronées. Ainsi, ils peuvent aisément contourner l’obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage. À Paris comme à Marseille, les municipalités obligent dans ce cas les propriétaires à créer un nouveau logement en compensation. Face à ces méthodes déloyales, les mairies ont du mal à identifier les coupables.

C’est ainsi que le concept novateur de « coliving » est en train de prendre de l’ampleur dans toute la France et plusieurs autres villes européennes. Il consiste à offrir un logement partagé où chaque particulier peut louer une chambre privée. Dans plusieurs villes comme Marseille, la demande sur le marché sur ce type de colocations s’envole.

Toujours pour contourner le système, les propriétaires ont également recours au détournement du bail mobilité. Ce dispositif permet de louer à des étudiants pour une période de huit mois et par la suite, les propriétaires optent pour des locations touristiques à forte rentabilité lors des hautes saisons estivales.

La riposte numérique des villes françaises

Malgré que de nombreux propriétaires fassent le choix de contourner la loi, elle a le mérite d’avoir apporté de récentes modifications pour se conformer à l’évolution du marché Airbnb. En fait, il ne sera plus possible aux propriétaires de se dissimuler derrière les sociétés civiles immobilières (SCI) ou des services de conciergerie, ceux-ci soumis désormais aux mêmes règles.

Cependant, la loi qui a fixé au maximum 90 nuitées par an est souvent contournée. Cela passe par des annonces mensongères, des locations hors des plateformes reconnues par la mairie, ou alors de faire croire que c’est un logement de chambre chez l’habitant.

Les municipalités ne vont pas bien entendu jeter l’éponge. Beaucoup nourrissent l’espoir d’un projet ambitieux : la mise en ligne d’une plateforme numérique européenne prévue pour mai 2026. Grâce à cette plateforme, il sera possible d’indiquer un suivi précis des locations avec des informations essentielles comme le nombre de nuitées, le portefeuille des propriétaires et le type de résidence. Cela permettra ainsi aux municipalités d’effectuer plus facilement leur travail de contrôle de fiscalité.

Face à ce système de fraude, Airbnb semble soutenir les municipalités dans leur lutte contre les propriétaires en marge de la loi. Elle affirme qu’elle communique déjà aux mairies les données pour faciliter leurs tâches.